Общество / 05-06-2025 18:09

Время — деньги: как расширение условий семейной ипотеки повлияет на рынок недвижимости

Президент России Владимир Путин поручил правительству расширить условия льготной семейной ипотеки и представить возможные варианты до 15 июня: теперь программа может стать доступной для тех, у кого есть дети до 14 лет. Для тысяч российских семей это будет шанс решить жилищный вопрос на более выгодных условиях.

Но у каждой льготы есть обратная сторона: спрос на квартиры резко вырастет. А с ним и цены. В статье разбираемся, каких изменений ждать и стоит ли бронировать квартиру до наступления заветной даты.

Что произойдёт с рынком недвижимости в случае утверждения новых условий

Эксперт компании DOGMA, директор департамента продаж Александр Тернющенко уверен: как только программа будет утверждена, рынок отреагирует моментально. По его словам, за несколько недель цены на новостройки могут вырасти на 10–15% с дальнейшим ростом не ниже уровня инфляции.

Пока цены на жильё в 2024–2025 годах были стабильными, рынок «ждал». Но как только спрос выстрелит, девелоперы поднимут прайсы.

Для понимания масштаба: сколько стоит всё строящееся жильё в России

Если представить, что можно единовременно выкупить всю строящуюся недвижимость, которую девелоперы планируют реализовать в ближайшие 2-3 года, сколько на это потребуется средств? Приводим расчёты ниже.

Сегодня в России строится около 113 миллионов квадратных метров жилья со средней стоимостью 200–220 тысяч рублей за «квадрат».

Если умножить объём жилья на среднюю цену, получаем приблизительную рыночную стоимость: около 22–25 триллионов рублей. Но в жилых комплексах строятся не только квартиры, но и инфраструктурные объекты — магазины, парковки, офисы. С учётом этого общая стоимость может вырасти на 20–30% — до 29–31 трлн рублей.

Добавьте сюда наценки, налоги, транзакционные издержки — цифра вырастет до 35 трлн рублей.

Это говорит об одном: рынок огромен, но он не бесконечен. Когда спрос резко возрастает, цены также идут вверх, и жильё снова становится недоступным.

Можно ли выкупить всё строящееся жильё сразу?

Теоретически — да, но на практике это почти невозможно.

Юридические сложности:

Нужно заключить сделки с более чем 3 500 застройщиками;

Понадобится выкупить доли всех дольщиков и закрыть залоги в банках (до 30% объектов находятся в залоге).

Высокие финансовые затраты:

Общая сумма покупки превысит 35 трлн рублей — это больше годового бюджета всей страны;

Только на уплату налогов и сборов уйдёт сотни миллиардов рублей.

Высокие временные затраты:

Только проверка документов может занять более 10 лет, ведь речь идёт о 2,5 миллионах квартир.

Выкупить всё строящееся жильё в России — это нереалистичная идея. Тем не менее, расчёт стоимости даёт представление о масштабах строительного рынка: десятки триллионов рублей и миллионы объектов, влияющие на экономику страны.

Почему бронировать лучше сейчас

В то время как общая оценочная стоимость всех строящихся комплексов в стране 35 трлн рублей, сумма депозитов вкладчиков в банках достигает 57 трлн рублей. При этом деньги можно снять практически мгновенно, а реализация строительного проекта в среднем занимает около 5 лет.

В результате недвижимости просто не хватит для всех желающих. Лишь первые 10–15% вкладчиков смогут приобрести квартиры по выгодным ценам, а остальные будут вынуждены отдавать накопленные проценты на покупку по новым, более высоким ценам.

Если у вас в планах есть покупка квартиры, особенно по расширенным условиям семейной ипотеки для семей с детьми до 14 лет, бронировать выгоднее до 15 июня. Это может оказаться самым разумным решением: потом квартиры подорожают, и выбор будет уже меньше.