Общество / 03-06-2025 14:17

Краснодар vs Москва: риелтор Валерия Керимова рассказала, как изменился рынок недвижимости в 2025 году

Аналитики отмечают, что в 2025 году российский рынок недвижимости характеризуется отсутствием единой динамики. Семейная ипотека продолжает поддерживать спрос, особенно в Краснодарском крае, где количество сделок значительно выросло по сравнению с 2022 годом. Однако в целом по стране наблюдается снижение выдачи ипотечных кредитов на долевое строительство. Тем временем вторичный рынок теряет популярность из-за высоких ставок, но там можно найти выгодные предложения от продавцов, готовых к торгу.

В тоже время Москва демонстрирует неожиданный рост продаж недвижимости, несмотря на дорогие ипотечные кредиты, тогда как Краснодар привлекает покупателей более доступными ценами и экологией, хотя и потерял позиции в рейтинге качества жизни. Сами же москвичи активно инвестируют в недвижимость Краснодарского края.

Журналисты медиахолдинга «Кубань сегодня» обратились к риелтору АН KERIMOVA Валерии Керимовой, чтобы узнать, как изменились цены в Краснодаре не только на квартиры, но и на загородные дома, почему упал спрос на вторичном рынке и как обезопасить себя от мошенничеств при покупке жилья.

– Валерия, сегодня один из главных вопросов для всех – последствия ключевой ставки и возможность приобретения жилья. Ощущаете, что рынок продаж упал?

– Нет, если говорим про семейную ипотеку. Квартиры покупают несмотря на то, что весной 2025 года ключевая ставка продолжает держаться на высоком уровне – 21%. Это решение, безусловно, влияет на стоимость ипотечных кредитов и поведение покупателей. Но, вопреки ожиданиям, рынок недвижимости не рухнул. Наблюдается стагнация.

Семейная ипотека – одна из главных «спасательных кругов», которая позволяет тысячам семей в России приобрести жильё по ставке от 3,5% годовых.

В первые три месяца 2024 года Банк ДОМ.РФ предоставил в Краснодарском крае 375 кредитов по программе семейной ипотеки на сумму около 1,9 млрд рублей, что на 111% больше по количеству и на 106% по объему, чем за аналогичный период 2022 года. Всего за это время льготными ипотечными программами банка воспользовались 656 семей на сумму 3,4 млрд рублей. Согласно данным Банка России, за январь-март 2025 года количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в России составило 73 024, что на 23,6% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Под семейную ипотеку можно приобрести новостройку, квартиру в готовом доме. Главное, чтобы продавец был юридическим лицом и объект подходил под требования, либо в городе, где можно приобрести квартиру под семейную ипотеку на вторичном рынке.

В Краснодаре стабильный спрос даже в условиях турбулентности. Тут умеренные цены, развитая инфраструктура для семей, большой выбор новостроек с отделкой «под ключ», гибкие условия приобретения. Больше всего сделок там, где строится огромное количество новостроек. Это Западный обход, Восточный обход и Прикубанский округ. Это топ-3 локаций, где наибольший спрос.

Возможность приобретения жилья на вторичном рынке практически отсутствует, если у вас не наличный расчет. Ставка по ипотеке на вторичное жилье от 25% годовых до 30% – это совсем не выгодно, учитывая какой будет переплата по процентам за годы пользования ипотечным кредитом. Несмотря на высокую ставку, рынок не замер. Он просто переформатировался. Люди стали делать меньше импульсивных покупок. Ранее, когда не было ограничений по семейной ипотеке, семья брала по 3, 4 квартиры в одни руки. Теперь же из-за ограничений это стало невозможно. Сейчас перевес идет в сторону новостроек по количеству сделок. Вторичка продается меньше, но зато сейчас на рынке можно найти интересные цены, так как собственники, кому действительно нужно продать, хорошо торгуются.

– Рынок жилой недвижимости в Москве в начале 2025 года преподнес сюрприз: из-за дорогой ипотеки все ожидали спада продаж, а вышло наоборот: квартиры в столице разлетаются как горячие пирожки. Причем как на вторичке, так и новостройках. Москва может себе позволить. А как у нас?

– В 2025 году рынок недвижимости в России демонстрирует разнонаправленные тенденции. В разных городах разные ситуации. Сравним цены и уровень жизни в Москве и Краснодаре.
В Москве в первом квартале 2025 года рынок недвижимости показывает признаки охлаждения. По данным аналитического центра IRN.ru, в январе было зарегистрировано 7 653 ипотечных сделки, что на 31,9% меньше по сравнению с декабрем 2024 года. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке достигла 301 901 рубля к концу февраля.

В Краснодаре устойчивый спрос и привлекательные цены. Сравнивая уровень жизни в Москве и Краснодаре, хочу отметить экологию: Краснодар выигрывает в экологическом аспекте благодаря отсутствию крупных промышленных предприятий и более чистому воздуху. Если говорить о пробках, то оба города сталкиваются с проблемами дорожного движения. Однако Краснодар имеет более высокую плотность автомобилей.

Москва, конечно, предлагает более высокий уровень доходов. Разнообразие культурных мероприятий, молодежь развивается.

Краснодар, по данным на ноябрь 2024 года, опустился на 43-е место в рейтинге качества жизни российских городов, потеряв 29 позиций за год. Но тем не менее в плане экологии, близости к морю и горам, доступности свежих овощей и фруктов выигрывает на фоне Москвы.
Москвичи активно инвестируют в недвижимость Краснодарского края.

В целом в 2025 году наблюдается рост межрегиональных сделок на рынке недвижимости. В 2024 году Кубань входила в топ-5 регионов, где москвичи покупали недвижимость.

Краснодар сохраняет привлекательность для покупателей благодаря более доступным ценам и устойчивому спросу, особенно со стороны жителей других регионов, включая Москву.

– Особый порядок приемки квартир в новостройках продлили. Расскажите, что это значит?

– Особый порядок приемки квартир в Краснодаре регулирует постановление правительства РФ № 2380 от 29 декабря 2023 года, действие которого продлено до 31 декабря 2025 года. Но за последние годы закон претерпел изменения. Расскажу об этом подробнее. С начала 2025 года продлен особый порядок приемки квартир в новостройках. Что это значит? Дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи только при наличии существенных недостатков, которые должен зафиксировать специалист.

Дольщик может пригласить специалиста из национального реестра специалистов в области строительства (НОСТРОЙ) или архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ). Если нарушения незначительные, то дольщик обязан подписать акт приема-передачи. Вместе с подписанием акта приема-передачи нужно подписать акт дефектов, которые застройщик должен устранить в течение 60 календарных дней.

Особый порядок рассчитан на упрощение процедуры передачи квартиры дольщику. Учитывая текущую экономическую ситуацию, это хоть как-то поможет застройщику в эти непростые времена, вот так посчитало наше правительство. Минусы закона тоже есть, конечно же.

Основной – дольщик обязан подписать акт приема-передачи квартиры с несущественными недостатками. Править акт приема-передачи нельзя, иначе в МФЦ его не примут и не зарегистрируют право собственности. Остается только доверять застройщику и верить, что в течение 60 дней он устранит дефекты. А в случае отказа от приёмки квартиры застройщик имеет право составить односторонний передаточный акт через месяц после уведомления, что может осложнить ситуацию для дольщика.

Рекомендации дольщикам я бы дала следующие: тщательно осматривайте квартиру, позовите специалиста, не ругайтесь – это бессмысленно. Лучше по-человечески поговорить с представителем застройщика, чтоб вам исправили недочеты, которые есть, если, конечно, не полстены отсутствует.

– Как происходит приемка квартиры, когда дольщик полностью не расплатился с застройщиком? Речь про популярный сейчас вид расчета – рассрочку.

– В последние годы рассрочка от застройщика стала альтернативой ипотеке. История выглядит так: дольщик приобретает квартиру, застройщик разбивает общую стоимость квартиры на месяцы, а то и на годы. Дольщик платит спокойно за квартиру в течение 5 лет и уже живет в ней. Как же передается квартира дольщику, если не было полного расчета? Все так же: подписывается акт, регистрируется право собственности. Единственное, что в выписке ЕГРН будет отметка «ипотека в силу закона» – это говорит о том, что объект находится в обременении у застройщика. Эта отметка будет стоять до полного расчета.

Раз уже заговорили про рассрочку, отмечу, что сейчас такие сделки не подпадают под специальное регулирование, что создаёт риски для покупателя и застройщика, а также для банков. В частности, в случае невыплаты последующих платежей покупатель может потерять уже использованные средства, застройщик будет вынужден вернуть деньги дольщику и выставить квартиру на продажу снова. А что, если дольщик уже сделал там ремонт?

Риск для банка – это то, что рассрочка от застройщика не «светится» по кредитной истории. Допустим, дольщик решит взять еще одну квартиру в ипотеку, тогда банк никак не сможет увидеть его рассрочку – и кредитная нагрузка будет подсчитана неверно. Именно это сейчас больше всего беспокоит наше правительство.

В связи с этим готовится законопроект, который закрепит понятие «рассрочка» в законодательстве и уравняет права застройщиков и банков при предоставлении рассрочки.

Совет: при выборе квартиры обращайтесь к профессионалам. Риелтор как никто другой знает подводные камни застройщиков, какая у них отделка и как быстро застройщик устраняет дефекты. Покупателям квартир также следует внимательно относиться к процессу приёмки жилья, особенно в свете текущего законодательства. При выборе рассрочки от застройщика важно понимать существующие риски и следить за изменениями в законодательстве, которые могут повлиять на вас в будущем. Рекомендуется консультироваться с юристами и специалистами по недвижимости для защиты своих интересов.

– Средняя стоимость загородного дома в России за 2024 год увеличилась на 6,7%, до 7,35 млн руб. По сравнению с 2023-м рост цен замедлился. Как обстоят дела в нашем регионе?

– Расскажу, как изменилась цена за последние три года на частные дома. Рынок ИЖС за последние три года изменился критично, если мы говорим про законодательство и покупку или строительство дома в семейную ипотеку. Цена выросла однозначно. Рассмотрим 2023, 2024 и 2025 годы.

В 2023 году средняя стоимость частного дома в Краснодаре и пригородах (в пределах 10-15 км от города) колебалась от 6 до 9 миллионов рублей за дом площадью около 100-120 м² на участке 4-6 соток. В крае, особенно в станицах, такие дома можно было найти и за 4,5-5,5 млн.

В 2024 года на фоне инфляции, роста стоимости стройматериалов и нестабильного курса рубля цены выросли на 5-10%. Теперь аналогичный дом в Краснодаре стоил уже 7-10 млн рублей, а в крае – 5,5-7 млн.

В 2025 году произошел рост цен на строительство домов. Все из-за изменений в законе. Сейчас, чтобы построить дом в ипотеку, нужен аккредитованный подрядчик, который работает с эскроу-счетами. Усложнился механизм сделки, и не все застройщики прошли аккредитацию. Теперь, чтобы построить дом в ипотеку, застройщик должен использовать личные средства, так как средства покупателя находятся на эскроу-счете и застройщик их получит только после ввода дома в эксплуатацию. Если у застройщика нет денег на строительство, то он вынужден брать кредит и строить за деньги банка, выплачивая ему процент. Именно поэтому построить дом в ипотеку стало сложнее и дороже. Если говорить про готовые дома, то строить их стали меньше, так как спрос упал в связи с высокой ипотечной ставкой.

Дом, который в 2024 году продавался за 7 млн и его приобретали в семейную ипотеку, в 2025 может стоить 6,8-7,2 млн, потому что уже при покупке этого дома ставка будет не 6%, а 26%. Конечно, люди не готовы на такую переплату банку. Это обычная история для коттеджных поселков, где продавцами выступает юрлицо, застройщик, и есть возможность приобрести дом под семейную ипотеку, чего уже сделать не получится, покупая дом на этой же улице от собственника.

Дома в обжитых локациях, в городе, например п. Северный, п. Знаменский, с хорошим ремонтом и коммуникациями держат цену от 12 млн до 50 млн, а есть и дороже.

– Что же все-таки лучше – квартира или дом?

– Несмотря на мечты многих о «доме с бассейном», реальность такая, что квартира остаётся более популярным жильём, если бюджет до 7 млн. Важной причиной остается инфраструктура: школы, садики, магазины – всё рядом. Покупая жилье в частном секторе, нужно понимать, что в шаговой доступности этих благ может не быть. Если это не коттеджный посёлок со своей инфраструктурой, например, как «Новая Елизаветка», «Австрия» или «Греция».

Для многих оказывается сюрпризом, что за коммуникациями дома нужно следить: то свет отключили, то септик переполнился, не все к этому готовы. В квартире не нужно думать о септике, скважине или отоплении. В доме – нужно. Считается, что в квартире более безопасно, если, конечно, ваш дом не под охраной и сигнализацией. В квартире более удобно с детьми. Лифт, охрана, домофон – всё под рукой. Дом – это постоянное «что-то сломалось» и «надо убрать во дворе», не все готовы в единственный выходной проводить время на грядках.

О ценах. Очень популярный запрос – это дом за 7 млн. Каким он будет? Как правило, это 100 м² на 4 сотках без ремонта и не из самых лучших материалов. Из коммуникаций – чаще всего не будет газа и будет менее 15 кВт электричества.

Ожидать высокого качества материалов или хорошей шумоизоляции не стоит. Как и школы напротив.

– Как выглядит портрет клиента на покупку дома?

– Семейные пары с детьми, которым тесно в квартире и хочется участок. Например, ранее они жили в деревне, затем переехали в город, и вот сейчас их снова «тянет к земле». Также пенсионеры из других регионов, особенно из Сибири, Урала, северных городов – они переезжают в Краснодарский край «на покой». Такая аудитория хочет, чтобы на участке были плодовые деревья, теплица и гамак.

Просто подумайте: разная реальность жизни в доме и квартире. Жить в доме тоже хорошо – утром вышел на веранду или на крыльцо, пьёшь кофе под пение птиц, если повезло с районом. Дети играют на свежем воздухе, сам высаживаешь овощи. Вечером – костер, шашлык, гости. Но через неделю септик перестал работать, возникли проблемы с водоснабжением, а зимой самому чистить снег нужно, ну и так далее.

Жизнь в квартире выглядит иначе. Утро – лифт, кофейня у подъезда, маршрутка до работы. Конечно, если у вас шикарный вид из окна, есть кофемашина, то утро может выглядеть иначе. В квартире тепло и есть вода без вашего участия, есть управляющая компания, которая поставляет ресурсы и решает все проблемы.

Есть и минусы: это шумные соседи, нет места на парковке.

Если подвести итог, то дом – это про стиль жизни. Он не для всех. Это про личное пространство, но и про самостоятельность. Квартира – это про комфорт и удобство, но с ограничениями.

– Кстати, о покупке жилья. Вы согласны, что низкая юридическая грамотность покупателей особенно при покупке вторички, влечет за собой печальные последствия?

– Покупка жилья – всегда ответственный шаг, вместо позитивных эмоций можно получить судебное дело. Юридическая подкованность при покупке квартиры необходима. Особенно если речь идёт о вторичном рынке. Недостаточные знания в проверке и оформлении квартиры могут обернуться потерей не только имущества, но и денежных средств. Основные риски – это банкротство продавца. Если после продажи квартиры бывший владелец объявляет себя банкротом, сделку могут признать недействительной. Особенно если выяснится, что продажа была совершена незадолго до банкротства и могла ущемить интересы кредиторов. Как проверить? Проверьте наличие судебных дел, закажите правовую экспертизу.

Еще можно наткнуться на неожиданных наследников. Случается, что квартира продаётся наследником, который вступил в права собственности. А спустя время появляются другие родственники, утверждающие, что были не уведомлены о смерти собственника, и оспаривающие право на жильё. Как проверить: необходимо изучить наследственное дело, запросить сведения о составе наследников у нотариуса. Еще страхуйте титул собственности на три года.

Ещё одна проблема – прописанные несовершеннолетние или недееспособные лица. Есть такая ситуация, как сохранение право проживания несмотря на смену собственника. Выселить их потом, после сделки – процесс долгий, через суд. К сожалению, еще, хоть и реже, но бывают двойные продажи, подделка документов. Например, квартира продана по фальшивой доверенности.

Юридическая экспертиза – не роскошь, а необходимость. Многие покупатели экономят на юристах, предпочитая действовать самостоятельно или с помощью «знакомых агентов», например. Увы, рынок вторичного жилья – не место для легкомыслия. Цена ошибки здесь – собственная квартира. Обязательно обращайтесь к профессиональному юристу, он проверит юридическую чистоту объекта и продавца, выявит риски и скрытые угрозы, составит безопасный договор купли-продажи с учётом всех нюансов, обеспечит сопровождение сделки до государственной регистрации.

– Наверное, проще самому по объявлению купить квартиру или дом?

– Начало самостоятельных поисков квартиры на «Авито», «Циан», «Домклик» вдохновляет. Сначала всё красиво: «Светлая квартира в центре», «Трамвай в шаговой доступности», «Хозяин, без комиссии»… В 90% таких объявлений нет ничего, кроме обмана. Типичное объявление с досок объявлений. Фотографии внутри квартиры – с одного объекта, фото фасада дома – с другого, планировка – с третьего. Телефон — «риелтора знакомого», который будет уверять, что «этой квартиры уже нет, но есть другая, ещё лучше, но чуть дороже – и срочно».

Фейки размещаются пачками, как рыболовные сети: в одну попадает мечта, в другую – наивность. А в итоге человек бегает по Краснодару с глазами, полными надежды, пока не останется с носом и потраченными нервами.

Искать квартиру самому – всё равно что заблудиться в лесу без компаса.

Ты начинаешь бодро: сайт открыт, фильтры настроены, кофе рядом. Проходит день. Неделя. Ты уже знаешь всех псевдопродавцов по голосу. Ты стал экспертом по слову «евроремонт», но квартиру до сих пор не купил. Потому что никто не покажет тебе реальную квартиру – ее нет. Есть приманка, на которую клиент едет, а по факту показывают совсем другие объекты, дороже и в другом месте.
Нужно понимать, что риелтор – не перекупщик, а проводник в хаосе рынка. Конечно, речь о хорошем риелторе с положительными человеческими качествами. Нас часто рисуют в чёрных очках и с жирной комиссией. Но за кулисами сделки – ночные переговоры, десятки проверок, тонкая работа с документами, улаживание споров, психологическая поддержка клиента и умение на глаз определить, где фальшь, а где шанс.

Цена и ценность – не одно и то же. Простой человек открывает сайт и думает: «О, двухкомнатная за 9 миллионов – нормально!» Но риелтор скажет: «Эта квартира завышена на 1,2 млн, потому что хозяин квартиры даже цен не знает или продает выше рынка, так как ему нужна именно эта сумма на встречную покупку» – или наоборот, отыщет вариант, который на рынке только день и уже завтра его не будет.

Людмила ЛАТА

Риелтор Валерия Керимова: Цены на недвижимость в Краснодаре за 10 лет выросли в два-три раза