Общество / 23-10-2024 13:22

Валерия Керимова: Добросовестный риелтор должен объяснить, почему не стоит покупать жилье в Музыкальном микрорайоне

Рост ключевой ставки негативно сказался на рынке недвижимости — кредиты стали слишком дорогими, и темпы продаж падают. На днях замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова сообщила, что в период с января по сентябрь 2024 года спрос на ипотечное кредитование в сегменте новостроек в России снизился до 60% по сравнению с аналогичными месяцами 2023 года. Количество ипотечных сделок на первичном рынке значительно уменьшилось в Москве (-60%), Краснодаре (-49%), Красноярске (-41%) и других городах. Как в этой ситуации выживают риелторы, доход которых зависит от продаж, как клиентам избежать мошенников в этой сфере и в каком районе Краснодара не любят продавать жилье? На эти и другие вопросы отвечает риелтор АН KERIMOVA Валерия КЕРИМОВА.

-Валерия, профессия риелтора сегодня одна из самых востребованных. Как удается выжить на рынке, чем Ваше агентство отличается от конкурентов?

Профессия действительно востребована, так как в Краснодаре строится и вводится в эксплуатацию большое количество жилья, а сколько уже построено! В минувшем году на Кубани заключено почти 700 тыс. сделок по первичному и вторичному рынку, в то время как годом ранее было около 390 тыс.

В любом быстроразвивающемся городе, как, например, Краснодар, риелторы — необходимое звено в сделках. Отвечая на ваш вопрос о выживании, скажу, что, чем выше твои компетенции и разнообразнее услуги, тем проще выжить.

Необходимость в риелторских компаниях актуальна еще и для контроля качества сделок с недвижимостью — необходимо проверять Продавца на предмет банкротства, объект на предмет обременений и еще проводить ряд проверок. К слову, наш регион лидирует среди субъектов России по числу банкротства граждан. За первые 9 месяцев 2024 года зафиксировано 1689 тысяч таких обращений, это в 4,6 раза больше, чем в аналогичный период 2023 года.

-Расскажите о своей команде.

-Команда у нас небольшая, но каждый из ребят — профессионал своего дела. Я занимаюсь недвижимостью уже более 13 лет. За это время рынок менялся несколько раз, и каждое изменение я проходила вместе с этим рынком. Сейчас занимаюсь одобрением ипотеки, провожу лично консультации.

Юрий, например, идеально знает рынок первичного и вторичного жилья, ипотечные программы и акции застройщиков. Разбирается в сделках с опекой и просто очень хороший душевный человек. До того, как стать риелтором, он трудился у застройщика, поэтому за плечами у молодого человека большой опыт работы и стальные нервные клетки.

Также есть юрист Мария, которая ранее была помощником у судебного юриста и имеет практический опыт в работе с договорами. Все документы составляются с учетом требования законодательства и защищают обе стороны сделки.

В команде работает программист, он же по совместительству мой супруг. А еще есть прораб со своей командой, который выполняет ремонты.

-В век цифровых технологий и мошенничеств люди с опаской относятся и к риелторам, среди которых, кстати, случаи обмана — не редкость. Можете дать совет, чтобы обезопасить людей?

Сейчас действительно участились случаи мошенничеств. Во-первых, необходимо проверить наличие договора на оказание риелторских услуг. Если коротко– всегда важно перепроверять не только информацию, но и документацию. А еще – брать чеки за услуги в риелторских компаниях.

Кстати, когда появились электронно- цифровые сделки. т.е вам выпускают ЭЦП (электронно-цифровую подпись), которая действует год и ею можно потом воспользоваться. Хранится она на портале Госуслуг или в приложениях, где ее выпускали, мошенникам не составляет труда этим воспользоваться.

Но я расскажу, как себя защитить. Все просто. После сделки отзовите подпись. Если Вы ближайший год ничего больше не планируете покупать. Еще необходимо обратиться в МФЦ и поставить запрет на сделки без личного присутствия, также это можно сделать на портале Госуслуг, чтобы защититься от еще одного вида мошеннических схем — по доверенности.

-Бывает так, что клиент из другого региона, например, вам переводит условно 10 млн и просит самостоятельно приобрести нужное ему жилье?

-Да, подобные сделки в риелторских компаниях тоже встречаются, правда, не часто. Для этого необходима доверенность. Такие взаимоотношения с риелторами приветствуют инвесторы, которые могут не только переводить крупные суммы на покупку недвижимости, но и называть критерии объектов. То есть риелторы сами выбирают недвижимость по всем указанным требованиям и приобретают ее, оформляя все необходимые документы.

Еще было несколько ипотечных сделок по доверенности из других стран. Это сложный процесс. Составить правильно полномочия для доверенности, согласовать объект в банке и подписать кредитный договор, когда человек в Китае или Бразилии, тот еще квест!

-В каком районе Краснодара Вы ни за что не согласитесь продавать недвижимость?

-Конечно, это Музыкальный микрорайон, который в народе называют краснодарским «шанхаем» или «гетто». Как теперь говорят, Музыкальный микрорайон появился при попустительстве судов, которые обеспечили нелегальных застройщиков «правильными» судебными решения.

В итоге получили то, что получили — во многих домах нет отопления и водоснабжения, огромная проблема с инфраструктурой, очень маленькое расстояние между домами, куда даже пожарная машина не проедет.

Как это не печально, но факт – жилье в Музыкальном покупали те, кто гнался за дешевизной. Задача добросовестных риелторов объяснить клиентам, почему не стоит покупать там жилье и предложить другой микрорайон. Это мое мнение.

-У вас есть любимые застройщики? Почему именно они?

-Я люблю застройщиков, которые занимаются комплексным развитием территорий, например, Dogma. Данный застройщик строит социальную инфраструктуру. В микрорайоне Самолет планируется возведение школ и детских садов, парковой зоны, храма и других объектов. Позиция застройщика, на мой взгляд, правильная — каждый ребенок будет зачислен в школу и детский сад возле дома. Хочу отметить, что далеко не все застройщики за свой счет возводят социальную инфраструктуру, многие просто строят свои ЖК, где уже есть школа и садик, либо строят совместно с другими застройщиками, кто возводит свои ЖК на одном участке земли.

Еще мне симпатизируют застройщики, которые достраивают долгострои. Один из примеров — AVA-GROUP. Застройщик достроил такие дома как ЖК Fresh, это бывшее жилое здание, недостроенное застройщика СК Счастье. Также застройщик возвел несколько современных домов и организовал набережную вдоль реки, которая окутывает этот жилой комплекс.

Я вообще знаю про каждый долгострой в городе, когда был самый пик этого строительного безобразия, я уже работала. Я могла четко распознать признаки, по которым было понятно, что застройщик планирует банкротство, ну или просто бросить дом. Видела, как надежды людей рушились, как они устраивали пикеты на строительных площадках, было страшно…

Хочу выделить и ЮСИ (ЮгСтройИнвест), «создателя» ЖК Панорама, ЖК Губернский и так далее. Можно сказать, что застройщик отличается ярко интересной концепцией домов, организацией пространства.

Замечу, что у каждого застройщика есть минусы и плюсы. Идеального просто не существует. Сколько людей, столько и мнений. У всех разные критерии оценки и выбора.

-Некоторые строительные компании сокращают свои отделы продаж и начинают плотное сотрудничество с риелторами. Такая практика выгодна обеим сторонам, как считаете?

-Сейчас наблюдается такая тенденция, отделы продаж действительно сокращают.
Эти сокращения не критичны, но имеют место быть. Это связано со снижением объемов строительства. Сейчас задача — продавать дорого и не так много, как было ранее.

Застройщику совсем невыгодно снижать стоимость, чтобы реализовать квадратные метры, которые «застоялись». Кстати, вот и ответ на вечный вопрос. Будут ли снижаться цены? Нет, не будут. Будут сокращать объемы строительства, станет меньше сделок, сократят немного штат, но снижения цен не будет. Касаемо сотрудничества с агентствами, это всегда было актуально.

В процентном соотношении, в среднем агентские сделки у застройщика занимали и занимают 60% и более от общего объема продаж. Застройщик не может отказаться от трафика, который приводит агент, даже несмотря на то, что у застройщика выделяются ежемесячно миллионные бюджеты на рекламу.

А сейчас, когда отменена господдержка, семейную и IT ипотеку лихорадит, застройщик просто нуждается в агентском трафике.

-В Краснодаре по Вашим наблюдениям какая недвижимость пользуется спросом?

-Пользуется спросом все, что продается ниже рынка.

Есть такое понятие, как флиппинг. Это когда приобретается квартира ниже рынка, без ремонта или с «убитым» ремонтом. В ней выполняют ремонт, а затем продают, зарабатывая на этом. Либо в целом объекты по хорошей цене выкупаются быстро и за наличку. Кто-то рассматривает их для себя, кто-то для будущего или инвестиций.

Хорошо продаются квартиры от застройщика под семейную ипотеку, ставка всего 6% на весь срок ( данные на 18 октября 2024 г), это хорошая поддержка от государства. Но особенным спросом сейчас пользуется ИЖС, это покупка или строительство дома под семейную ипотеку. То есть Вы можете построить дом, взяв деньги в кредит в банке всего под ставку в 6% годовых, на весь срок.

Так как Краснодар ассоциируется у всех с теплом, то частная застройка была всегда востребована. А теперь она стала еще и доступная. Конечно, без добавления личных денежных средств построить дом не выйдет, нужно быть готовым к расходам.

-А «вторички» людей интересуют или все хотят новое жилье?

-Вторичное жилье пользуется спросом меньше, чем первичное, именно из-за текущей ставке по ипотеке, которая сейчас 24%.

Опять же , берем за основу данные на 18 октября 2024 года.

Допустим, если рассматривать покупку однокомнатной квартиры за 5 000 000 рублей с первоначальным взносом 1 000 000 рублей, то платеж по ипотеке составит 80 000 рублей, а переплата за весь срок будет 24 823 104,80 рублей. Это не самое выгодное приобретение на сегодня, правда?

Если у вас, конечно, наличный расчет, то вторичное жилье жалуют многие, особенно в развитых районах, таких как Юбилейный, Фестивальный, Черемушки.

Давайте для сравнения покажу выгоду от приобретения квартиры на первичном рынке, тогда будет более понятно, почему людям выгодно новое жилье. Возьмем за основу ту же однокомнатную квартиру за 5 000 000 рублей, она будет без ремонта. Считать будем семейную ипотеку, так как на сегодня это самый рабочий инструмент и выгодный вариант.

Вот при внесении 1 000 000 первого взноса, ежемесячный платеж составит всего 24 000 рублей. Согласитесь, выгода очевидна. Сравним переплату — за весь срок переплата по % будет всего 4 633 527,20 рублей. За 30 долгих лет. Понятно, что при нашей инфляции квартира оправдает себя в цене раньше, чем через 30 лет. Поэтому, отвечая на ваш вопрос, что больше интересует людей, скажу так: что выгоднее купить, то и интересует, если расчет, конечно ипотечный.

-Сделка-это несколько этапов. Бронирование жилья, осмотр, продажа. Какой из них вам особенно приятен?

-Я люблю все этапы. Главное, это коммуникация с людьми. Я даже это работой назвать не могу, хобби – не иначе! Мне интересен этап выбора объекта, ведь люди на данном этапе принимают важнейшие решение в своей жизни, и я рада быть причастной. Показываю максимальное количество вариантов, четко по требованиям клиента. Но и держу в запасе несколько вариантом от себя, то, что по моему мнению подойдет именно этой семье в зависимости от их потребностей.

Еще нравится этап юридического сопровождения, который требует особого внимания, а я люблю сложные процессы. Если речь идет о вторичном жилье, то здесь следует включать внутреннего Шерлока Холмса и начинать искать. Нужно начинать с проверки объекта на предмет обременений и арестов. Затем проверять физическое лицо на предмет банкротства, долгов. Проверяем подлинность паспортов собственников, документов на квартиру. Все это важный и нужный процесс, который доставляет мне удовольствие. Все этапы хороши, когда это ведет к положительному результату.

-Вам приходится общаться с разными людьми. Расскажите случаи из ряда вон выходящие

-За время работы в этой сфере всякое бывало. Первый запоминающиеся случай, когда я регистрировала право собственности на квартиру по доверенности. В соответствующем ведомстве ошиблись кадастровым номером и зарегистрировали на моего клиента чужую квартиру. Я заметила и тут же подала заявление на техническую ошибку. Всё быстро исправили.

Представьте, какой стресс испытал бы обычный человек, узнав, что недвижимость зарегистрирована на другого человека.

В другом случае при гашении ипотеки банк снял обременение с однофамильца, а не с моего клиента. Вся сложность была в том, что мы с инвестором гасили чужое обременение и выкупали квартиру. Банк должен был снять обременение с нашего продавца, а снял с однофамильца и в Росреестре, естественно, сделку не зарегистрировали. Если проще, то деньги за квартиру мы отдали, а квартиру на покупателя не оформили. Пришлось оперативно всё исправлять, но, признаюсь, нервов ушло много. Вот такие две сложные истории с веселым концом!

-Как считаете, не уйдет ли в небытие профессия риелтора по мере все большей цифровизации всех процессов и объектов, в том числе недвижимости? Те же Циан, Авито позволяют людям находить и продавать квартиры без посредников.

-Профессия риелтора была, есть и будет, так как сложно заменить человека роботом. Ведь риелтор — это не только человек, который показывает квартиры, но и тот, кто оказывает людям моральную поддержку. Согласитесь, мало объект найти, его еще нужно проверить юридически, выстроить процесс сделки, то есть всячески работать с людьми.

Касаемо найти объект на АВИТО и ЦИАН – это вообще отдельная история. Всем известный факт, что там размещены фейки 99% и найти собственника очень сложно, а порой невозможно. Вот во всем изобилии объявлений нужно выбрать именно то, что вам понравится. Затем все эти объявления прозвонить. На данном этапе клиент попадает в агентство, которое этот фейк разместило, и тут начинается самое интересное. Вас либо в офис приглашают, либо говорят вам честно, что это фейк и спрашивают, что вы для себя рассматриваете. То есть по факту агентство получает целевой звонок и не важно какой ценой, в данный момент разместив фейковое объявление.

А самое неприятное, что ваш контакт продают дальше в агентства, за условные 100 рублей. Вот тогда начинается «веселая неделя», ведь вам будут звонить разные риелторы с утра до вечера. Выбор за вами.

-Валерия, спасибо за беседу!